“一石激起千层浪”。山东菏泽取消新房限售之后，市场上关于明年部分城市可能放松房地产调控力度的预期急速升温。
菏泽的举动被不少行业人士和媒体视为松绑调控的一枪，也在某种程度上具有了风向标的意义：在这个典型的三四线城市勇敢迈出一步之后，广州（楼盘）、珠海（楼盘）紧随其后，几乎同时传出松绑的消息。
耐人寻味的是，管理层并未出面阻止。随后召开的政治局会议只字未提房地产。住建部在部署明年工作时表示，“房住不炒”政策不会改变，“稳地价、稳房价、稳预期”是2019年工作的首要目标，并将“差别化调控”的表述改为了“分类指导”。
尽管分析人士认为，政治局意在维持现状，明年调控政策的方向不会发生改变，但易居研究院智库中心研究总监认为，单纯的直接调控会减少，管控主体不在于而是地方政府，扮演指导角色，地方政府才真正扮演调控角色，这是"因地制宜"的重大突破，侧面说明菏泽和广州的政策调整是有理有据的。
回首以往，2014年4月的上一轮调控放松的过程也是从地方率先开始，进而迅速蔓延至的。
很多分析师预计，明年房地产调控将出现局部松动。野村证券中国首席经济学家陆挺认为，2019年上半年楼市将明显转差，政府终将在春季或之后放松对大城市的限制措施。华泰证券(601688,股吧)研究所首席宏观分析师李超团队预计局部放松的时点或在明年年中。
截至目前， 2018年中国房地产各种调控政策达450次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达75%。这一年是中国历房地产调控政策密集的年份。
楼市“四限”放松？
安信证券池光胜、胡博的预期略有不同。他们认为，在“房住不炒”基调下，2019年可能很难见到明显的楼市刺激政策，但由于限购和限贷对改善购房的约束越来越大，限售削弱了流动性，也在一定程度上抑制了改善型购房需求，房价回落降低了限价的必要性，“四限”政策似乎都存在适度调整的空间。
池光胜团队认为，明年在诸如“二套房”认定标准和“二套房”首付等方面仍有“因城施策”进行适度调整的可能性，长时期的“限价”政策和“限售”政策料将也有适度调整的空间。
安信证券关注真实的居住需求，他们留意到，供需两方面的数据似乎都显示，楼市正进入“改善型居住”时代：
一、“90平方米以下户型的成交套数占比出现了快速下降，反映了首次置业的刚需时代似乎正在远去。”
第二、“120-140平米户型需求的上升可能在一定程度上反映了改善居住需求正在崛起。”
第三、“144 平方米以上户型的开发投入增速在 2016 年后维持了较长时期的单边上行态势，这与90平方米以下户型增速的趋势性下行形成了鲜明对比。”
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