首付分期是一个为买房人加杠杆的过程，它无疑会产生以下结果：一是使得更多的社会资金流入房市，使得房地产市场升温，抬升房价，这与我国的“房住不炒”政策背道而驰；二是一旦房价下跌，买房人出现违约行为，首付分期款无法偿还，会引发大面积金融系统性风险，影响我国的金融安全，首付分期所带来的弊端远远高于其带来的好处
法治周末记者 马金顺
“爆炸消息！88平方米小三房首付4万元，127平方米大三房首付7万元，剩余首付2020年年底补齐”“2号线旁，车位，首付10%订房抽大奖”……
在郑州（楼盘）从事房产销售工作多年的王林(化名)近频繁在朋友圈发布类似上述的新楼盘广告。
据王林介绍，为了吸引购房者，近部分开发商推出了首付分期措施。
王林所说的首付分期，指的是订房时先交一部分钱，剩余的首付，由开发商或者开发商指定的金融机构暂时垫付，而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款，实际上也就是借钱用作首付。
而据法治周末记者了解，首付分期曾被相关部门定性为违法违规的金融产品。那么，在被管理门所禁止的情况下，为何部分地区仍然存在首付分期的现象？
房地产律师李松向法治周末记者解释称，首付分期之所以会出现，主要是因为它迎合了购房者买房首付不够的需求，迎合了开发商把房子卖出去快速回笼资金的需求，迎合了地方政府卖地增加财政收入的需求。
首付分期的诱惑
“首付6万元，买三房，五证齐全，直接网签，剩余的首付两年半分五次付清，错过再无……”看着房产中介人员在朋友圈发布的广告信息，鹿晨(化名)有些心动。
自研究生毕业后，鹿晨就在郑州的一家私营企业工作，他一直想拥有一套属于自己的房子。
“刚参加工作时，没有什么积蓄，买不起房，工作几年后，攒了一些钱，房价涨的厉害，首付款都不够，终还是买不起房。”鹿晨无奈地说。
临近年末，郑州部分开发商纷纷推出“低首付”“首付可分期”等促销活动，对于之前鹿晨这类想买房而首付款不足的购房者而言，确实有一定的吸引力。
法治周末记者致电郑州多个楼盘的营销中心也发现，“首付分期”“车位”“买房赠送房屋面积”以及降价等促销卖房的手段中，“首付分期”成为不少新楼盘的着力宣传点。
“如果要买房，您低可以先付10%的首付，剩下的20%走的是金融借款程序，两年分8次还清，相当于每3个月还1次，并且中间不收取利息。”当记者表示手头有点紧时，郑州市西三环某楼盘的销售人员如此介绍称。
新密市(隶属河南省会郑州)某楼盘销售人员也表示，其在售项目包括洋房和高层，都可以首付分期，以买高层为例，客户今年订房时可以先交8万元，明年12月20日前再交5万元，后年12月20日前再交5万元，如此操作，对客户来说非常轻松，并且不会影响客户接下来再从银行按揭贷款。
“因为我们这边首套房只需要付20%的首付即可，客户付10%，剩余的10%由第三方公司借款给客户，该第三方公司是与我们集团有合作的金融公司，客户仅需向金融公司还款就行。”该销售人员补充说。
前述在郑州从事多年房产销售工作的王林在接受法治周末记者采访时也明确表示，临近年底，开发商为了回笼资金，首付分期现象在郑州及其周边较为普遍。
曾被认定为违法违规产品
“首付分期”对于大多数购房者，尤其是刚需者而言，的确存在一些实在的优惠，比如可以让他们用更少的钱，实现买房的梦想。
只是，鹿晨还是有点犹豫：“这样的操作合规吗？如果没有付清首付款，是交违约金还是退房？违约金怎么算？退房的话，之前付的部分首付款还退不退？退多少？”
就上述问题，法治周末记者咨询前述新密市某楼盘的销售人员，对方表示，“关于这些问题，电话中说不清楚，您来售楼部我们一一为您解答”。
然而，法治周末记者查阅资料了解到，早在2016年住房和城乡建设部、人民银行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供等违法违规的金融产品和服务；2017年，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。
至于相关部门为何将首付分期定性为违法违规的金融产品并予以禁止，李松认为，首付分期是一个为买房人加杠杆的过程，它无疑会产生以下结果：一是使得更多的社会资金流入房市，使得房地产市场升温，抬升房价，这与我国的“房住不炒”政策背道而驰；二是一旦房价下跌，买房人出现违约、毁约的行为，首付分期款则无法偿还，会出现大面积的金融系统性风险，影响我国的金融安全，首付分期所带来的弊端远远高于其带来的好处。
据李松介绍，他曾经接触过一个相关案例——当事人买房通过金融机构贷款来付首付款，但由于没钱还金融机构的款项，房子没买成，还被金融机构起诉，当事人承担了高额违约金赔偿。
在李松看来，首付分期增加了房地产市场的不稳定性，一旦这种不稳定性扩展开来，首当其冲的就是经济能力脆弱的购房者。
各地执行不一
然而，法治周末记者就问题在陕西省西安（楼盘）市进行调查时，却出现了另一番景象。
“首付分期政策从2016年下半年就已经被禁止了，所以目前在我们这购房必须付足30%的首付款。”12月7日，法治周末记者走访西安市曲江某楼盘的营销中心，其销售人员如此说。
法治周末记者通过走访以及致电西安市的多家楼盘营销中心，其销售人员均明确表示首付款不能进行分期。
西安某中介工作人员也明确表示，今年年初时有的楼盘还可以进行首付分期，但是比例很小，并且相关楼盘位置较为偏远，目前，全西安市的楼盘项目应该都不能进行首付分期。
法治周末记者查阅陕西省住房和城乡建设厅和河南省住房和城乡建设厅官方网站也发现，两省分别为此发布了相关通知，比如，西安市房管局等11个部门联合发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》、河南省住房城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，其中均明确规定房地产开发企业不得通过提供“首付分期”等形式违规为人垫付或者变相垫付首付款。
既然国家明确禁止“首付分期”，并且地方也为此发布相关政策，那么，为何在实际调查中，却出现了执行不一的情况？
易居研究院智库中心研究总监在接受法治周末记者采访时表示，在房地产行业整体增速放缓的大背景下，部分开发商为了刺激销量加速回款往往会出台一些类似这种“首付分期”的措施。虽然明知是违规的，但部分房地产商存在一定的侥幸心理。
看来，首付分期其实和房地产行情密切相关，“行情好，房子不愁卖，开发商自然会要求全款付首付，如果行情不好，部分开发商又会主动调低首付比例等。从实际经验来看，房产市场下行的时候，类似的管制会少一点，这也是部分开发商存在侥幸心理的基础”。
“这也正是首付分期等屡禁不止的原因。”说。
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