中新经纬客户端11月18日电(薛宇飞 闫淑鑫)在楼市调控政策趋严背景下，房地产市场上的首付的贷款”或“首付分期”已经较之前有所减少，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出首付的贷款或“首付分期”吸引购房者，其中不乏绿地、阳光城等大型房企。首付的贷款”带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。
绿地、阳光城等房企提供首付分期
早在今年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中明确提出，要打击操纵房价房租、违规提供首付的贷款”等投机团伙。
之后，天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等多个省份或城市均提出，重点整治通过提供或者采取“首付分期”等形式，违规为买房人垫付或者变相垫付首付款。
环京地区历来都是关注的重点。为迎合投入需求，当地一些楼盘推出了“首付分期”等措施，一些置业顾问在推销时也以首付款可以分期为卖点，吸引购房者看房。10月底，河北涿州的一位刘姓置业顾问便在向客户推销楼盘时称，涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘，都可以做首付分期。
中新经纬客户端(微信公众号：jwview)11月16日致电位于涿州的悦澜湾售楼部，一位置业顾问称，该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，低可以先交5%的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，2年内还清，不收取利息。该置业顾问还强调，做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续，可以一边还银行贷款，一边还首付款。
但根据涿州市2017年3月出台的规定，对非户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。
在山东济南，也有一些开发商可以为客户办理首付分期。济南绿地国际城的置业顾问称，首付款不够的客户可以先交20%的首付，剩下10%通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资，之后就可以向银行申请贷款。借款部分没有利息，但需要三个月内还清，如果，需要交纳一定比例的违约金。
绿地国际城的置业顾问告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，相比起提供借款，他们还是希望客户能按时交齐首付。河南郑州的绿地公园城则明确表示，目前没有首付分期，但如果短期内资金流转困难的话，可以“帮忙想办法”。
“客户付完10%的首付就可以去银行办贷款了，剩下20%的首付分2年4次还清，没有利息，但不能享受楼盘其他方面的优惠。”由郑州绿都地产开发的绿都澜湾置业顾问透露，他们也是赶在春节前推广这一“福利”，不少购房者付首付比较困难，这也是帮助他们解决难题。
认证信息为“阳光城集团广西有限公司”的微信公众号“阳光城广西区域”今年9月发布的一篇文章显示，南宁大唐印象、南宁阳光城·时代中心、玉林阳光城·丽景公馆等楼盘都推出了首付分期活动。11月17日，由阳光城等房企合作开发的南宁大唐印象的一位置业顾问告诉，首付分期活动现在还有，客户可以先交一半的首付，剩余部分在12个月内还清，这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。
家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称虽然二套房低的首付比例为60%，但他们可以做首付分期，客户先付30%，剩余30%首付分2年4次还清即可。
首付的贷款”曾被认定违法违规
“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆却被放大，一旦规模扩大，容易对市场产生助推作用。在楼市为火爆的2016年，首付的贷款”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。
2016年两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例就发生了变化，偿还能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付的贷款。对银行而言，也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，操作是有错误的。
也是在2016年，相关部委就认定，首付的贷款”是违法违规的金融产品。2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构等违法违规的金融产品和服务。
“如果办抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台垫付，贷款批准后，购房者一边还银行贷款，一边还首付款，这就是违规的。”对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，在新房交易中，从交首付到银行审批贷款，一般会有半年至一年的时间窗口，如果只是在这段时间内向购房者了提供首付分期或延长首付时间，严格意义上不能算违规。
但显然，上述开发商提供的“”或“首付分期”的还款时间都较长，且在银行抵押贷款办理完成后仍在还款，已经有违相关规定。易居研究院智库中心研究总监称，这类首付政策严格上说是违规的，但各地管理对它的态度不太一样，部分地区明文禁止，一些地方则只是在市场秩序整顿的时候去管控。
此外，业内人士也指出，房地产开发企业自办的金融业务很可能并没有取得相应资质，也涉嫌违法从事金融业务。
易居研究院智库中心说：带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。所以，商业银行在审核购房者资格时，应该对其银行流水、还款能力加大审查力度。”
在许多大城市，首付的低比例都在30%及以上，这就起到安全垫的作用，证明购房者已经具备一定的经济实力，突破了住房政策限制，容易给带来一定的机会，增加市场风险。
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