[摘要] 一线城市房价猛涨，让不少人往而兴叹。再看任丘，房价虽然只是大城市的零头，却仍有不少人买不起房。没钱买房的任丘人不要急，房价迟早要将的！不止任丘，库存压力大的三四线城市，都有可能走降房价去库存的道路！
一线城市房价猛涨，让不少人往而兴叹。再看任丘，房价虽然只是大城市的零头，却仍有不少人买不起房。没钱买房的任丘人不要急，房价迟早要将的！不止任丘，库存压力大的三四线城市，都有可能走降房价去库存的道路！
2016年的楼市，有去库存的压力，也有北京上海房价一夜暴涨的传奇。两会召开期间，房地产再度成为代表委员们热议的话题。今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。
政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的低首付比要求；二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策；三是强调宏观审慎管理。”
今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。
棚改是去库存的重要法宝
黄瑜认为，棚改是去库存的重要法宝。2016年，棚改货币化安置比例提高，公租房扩围将成亮点。中指研究院认为，加大棚改支持力度，货币化安置将为中国楼市带来大量需求。
政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套，同时强调提高棚改货币化安置比例。而此前中央提出各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，这不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。
人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，提高农民工待遇，让他们享受到实质性的城镇化福利和稳定的工作居住环境。此外，信贷放松及财政补贴支持将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合保障房货币化安置，也将进一步促进库存去化。
三四线城市降房价只是时间问题
与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市，如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。
世邦魏理仕预计，短期来看，2016年上半年整体房价涨幅将继续扩大，一线城市下半年仍将看涨。随着货币政策趋于宽松，二线城市的住宅价格将进入加速上升期。沪上一大型房企高管表示，当前一线城市房价高企，与居民购买力逐渐偏离，销量高位运行难以持续。而二线城市住宅存销比下降明显，去库存压力正在积极释放。“我们今年要主打二线城市的返乡置业需求。”
专家认为，2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。
这也意味着，规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。
人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。
蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。
专家认为，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。国家发改委主任徐绍史在两会期间公开表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式，货币化安置可以收购这些存量用房，解决棚户区居民的搬迁、住处，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
黄瑜认为，部分后续需求乏力的城市可以积极出台政策，将需求拓展到农民工及进城农民。事实上，已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策的着力点。例如，在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。甘肃省目前正在扩大住房公积金制度覆盖面，以逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，并鼓励农民工和个体工商户利用住房公积金贷款购房等。
“现在大量进城的农民工，80后、90后占到60%至70%。这些人进城的目的，不仅仅是为了打工，是希望能够在城市居住下来，但城市在这方面没有做好充分的准备。这其实是农民工半城市化现象，加剧了劳动人口短缺的局面。”蔡继明认为，因为进城不能落户，迁徙人口不能定居，农民工到了四五十岁以后，就会由于养老问题无法解决而考虑离开。“而有城市户口的居民则可继续待业，再转到其他岗位就业。没有户口，没有基本的社会保障的农民工将重返农村，这样就人为减少了有效劳动力供给。因此，未来各级政府将通过户籍改革去库存，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费。”
（任丘房天下综合整理）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
